Cambio de administrador
CAMBIO DE ADMINISTRADOR EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Previamente a cualquier actuación se debera comprobar el contrato suscrito, tanto en funciones, como en tiempo ya que generalmnte se nombra por un año como los Organos de Gobierno en la Junta General.
Posteriormente habra que fundamentar las causas para solicitar el cese.
Sin tener en cuenta los motivos para esta decisión, cuando se toma esta ajustándonos a la LPH, los pasos serían los siguientes: En Junta ordinaria o Junta extraordinaria.
· JUNTA ORDINARIA ANUAL
El artículo 13.6) de la LPH
Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
El artículo 14.a) de la LPH
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
El artículo 16.1 de la LPH
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
En la Junta Ordinaria se trata el nombramiento, mantenimiento o cese del administrador de la comunidad. A la hora de votar la remoción o no del administrador habrá que tener si se vota en primera o segunda convocatoria
El artículo 16.2 (párrafos 4 y 5) de la LPH
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
Porque es tan importante si la votación se hace en primera o segunda convocatoria, Un ejemplo:
a) Si la Junta se reúne en primera convocatoria, para instalar un ascensor se necesita el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
b) Si la Junta se reúne en segunda convocatoria, serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
c) Después la celebración de la Junta, se deberá de realizar la correspondiente acta que deberá de ser entregado a todos los vecinos de la comunidad.
d) Los ausentes en la Junta, debidamente citados, podrán exponer su discrepancia, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción en los 30 días siguientes a la recepción del Acta, Aquellos que no expresen discrepancia se computará como voto favorable al acuerdo de la Junta.
e) Según el art. 18 de la LPH, se podrá impugnar los acuerdos en Junta ante los tribunales, y estarán legitimados los propietario que hayan salvado su voto en la Junta, estar al corriente de pago o consignar judicialmente estas.
Cuando se haya votado por los cauces legales la remoción o cese del administrador así la contratación de otro, se solicitara al administrador la devolución de toda la documentación de la comunidad para proceder a su entrega al nuevo administrador..
· JUNTA EXTRAORDINARIA
El artículo 16.1 de la LPH
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Se debe incluir en los puntos del día la cesión o remoción del administrador. Y presentar a la Junta las posibles cláusulas del contrato firmado, obligaciones de pago, causa que justifique del cese, etc.
También sería necesario incluir dentro del orden del día la elección y contratación de un nuevo administrador y así no tener que celebrar otra Junta.
No sería preceptivo la asistencia del Administrador
Es importante que acuda el mayor número de vecinos
Sino participa el administrador, será el Presidente quien deba convocar a los vecinos individualmente mediante las convocatorias de la Junta Extraordinaria.
Se necesita el mismo quorum así como impugnación que para las Juntas Ordinarias.
· Redacción y Envio del acta.
El acta tras redactarse será firmada por Presidente y secretario (que si se ha realizado sin convocar al administrador, qu por lo general es el prsidente, se indicara no citado) al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta se debe de mandar a cada propietario al igual que se mandaron las citaciones y se debe de colocar en el tablón de anuncios.
En el caso de hacerse una Junta extraordinaria, y no asistir el administrador, se le enviara mediante burofax o entregado en mano con acuse de recibo solicitándole además la entrega de toda la documentación de la comunidad que obre en su poder